Рекордное безумие в сфере недвижимости меняет культуру горных городов Колорадо, поскольку местные жители недооценивают цены

Контент

Продажи недвижимости в семи курортных поселках в 2020 году составили более 15 миллиардов долларов, что на 61% больше, чем в 2019 году. Исторический объем продаж и заоблачные цены выталкивают местных жителей из горных городов.

    Достоверность:

Брианна Энтони и ее парень Кинан Монтегю за последние шесть месяцев жили в трех домах в Теллурайде. Дом с пятью спальнями, который местные бармены арендовали с друзьями, продал прошлой осенью, и новый владелец, врач с Восточного побережья, проживающий в соседнем горном поселке, начал капитальный ремонт. Они переехали в другой дом, который этой весной был продан - незаметно - за 2,2 миллиона долларов. И они снова переехали, когда этот владелец начал ремонт.

Они нашли съемный дом в Рико, примерно в 30 минутах езды. И да, этот дом только что продан. Сейчас они снова ищут место для сдачи в аренду.

«Я чувствую, что Теллурайд становится сообществом, где местные жители не приветствуются, но люди, которые находятся там шесть недель в году, приветствуются», - сказал Энтони. «Что происходит, когда единственные люди в этих горнолыжных городках остаются здесь на месяц или около того?»

Сегодняшний писатель

Когда Энтони и Монтегю прошлой осенью жили в доме для долгосрочной аренды на восточной стороне Теллурида, они наблюдали, как четыре дома для долгосрочной аренды продаются и превращаются в шпильки, когда новые владельцы ремонтируют. По их словам, арендаторы этих домов, некоторые из которых десятилетиями жили в Теллурайде, уехали из города.

«Культура в Теллурайде определенно меняется, - сказал Энтони. «Интересно, знают ли эти новые владельцы, какой драматический эффект они производят».

Гондола над Теллуридом соединяет город с Горной деревней. (Джесси Пол, The Colorado Sun)

Это не только Теллурид. В курортных сообществах Колорадо безумие в сфере недвижимости бьет рекорды и меняет культурные ландшафты. Рекордные темпы продаж за последний год стимулировали тенденцию, которая развернулась в последние годы, когда все больше городских беженцев переезжают в горные города. Эта мания, связанная с курортным домом, случилась и раньше - и закончилась она не лучшим образом.

В течение нескольких лет, предшествовавших 2007 году, брокеры по недвижимости в горах хвалили свои успехи как побитые рекорды. И, по сути, каждый месяц, квартал и год действительно били рекорд, во многом благодаря свободному кредитованию, которое выталкивало неквалифицированных покупателей в дома без денег и выплат по ипотеке только по принципу основного долга. Когда это кредитное фиаско развалилось, последовала многолетняя рецессия и могущественный обвал цен на недвижимость, что оказало долгосрочное воздействие.

Сегодняшний писатель

В прошлом году продажи недвижимости в высокогорной стране Колорадо выглядели очень похожими на 2007 год, когда каждый месяц в последней половине года устанавливал рекорды по объемам продаж и ценам. В прошлом году по сделкам с недвижимостью в восьми курортных округах перешло из рук в руки более 15 миллиардов долларов, что на 61% больше, чем в 2019 году, несмотря на почти трехмесячную остановку всей деятельности в сфере недвижимости. Согласно отчетам компании по гарантии прав на землю, объем продаж округа Игл в 2020 году вырос на 153% в год. Объем продаж округа Питкин увеличился на 129%. Продажи в Теллуриде выросли более чем вдвое, как и в Крестед-Батт.

Дома продаются невидимо по самым высоким ценам. Сверхбогатые покупатели, уравновешенные миллионами фондового рынка 2020 года и признанием того, что им не нужно работать в офисе, стекаются в горные сообщества. Те, кто не так богаты, собираются в анклавы в нижних долинах. Цены находятся на рекордно высоком уровне, в то время как предложения домов находятся на рекордно низком уровне. Это безумие, от которого разрываются даже закаленные давние местные жители и брокеры. И это вынуждает некоторых местных жителей уезжать, что говорит о том, что бум недвижимости в 2020 году в высокогорной стране может навсегда изменить культурную самобытность горных городов.

«То, что происходит в наших общинах, мучительно», - сказала Эми Левек, исполнительный директор Telluride's Trust for Community Housing и бывший мэр города, который стал свидетелем массовой миграции приезжих, заменяющих давних местных жителей. «Я не знаю ни одного места, где бы не говорилось:« Что мы переживаем и кем становимся? »»

Левек насчитывает около 125 работников Telluride, которые лишились своего арендуемого жилья в прошлом году из-за его продажи. Она рассказывает о новичках в городах, которые покупают дома с бюджетом в несколько миллионов. Если они не могут купить, они готовы сдавать в аренду за 15 000 долларов или больше в месяц. Из-за этого сдвига местные работодатели изо всех сил пытаются найти рабочих.

«Сейчас здесь реальная нехватка людей», - сказал Левек, описывая, как город Теллурайд и округ Сан-Мигель повышают субсидии на доступное жилье до «неприличного уровня», чтобы помочь компенсировать внезапный всплеск затрат как на дома, так и на строительство. .

«Ненавижу отрицать, но мы в плохом положении», - сказала она. «Скорость изменений настолько велика. Из месяца в месяц мы наблюдаем рост затрат, изменение нашего сообщества и нашей культуры, и это тревожит ».

Состоятельные городские беженцы тратят большие деньги.

Богатые люди из больших городов, таких как Чикаго, Нью-Йорк, Майами и Даллас, вносят одни из самых больших изменений. В округе Игл в 2020 году было заключено 83 сделки на сумму более 5 миллионов долларов каждая, по сравнению с 40 в 2019 году. В округе Питкин 51% покупателей были из других штатов, что составляет самый высокий процент покупателей за пределами штата Колорадо за последнее время. Большинство покупателей из других штатов в долине Ревущей Вилки прибыли из Техаса, за которым следуют Флорида, Калифорния и Нью-Йорк.

И эти иногородние теряли большие деньги. В 2020 году округ Питкин заключил 106 сделок на сумму более 10 миллионов долларов каждая по сравнению с 27 в 2019 году.

И до сих пор в этом году покупка жилья в районах Аспен и Сноумасс округа Питкин «была зашкаливающей», - сказал Тим Эстин, давний брокер Sotheby's в долине Ревущих вилок.

С июля по декабрь рекорды по недвижимости устанавливались почти каждый месяц в Аспене и Сноумассе.

«Прошлым летом и осенью постоянный рефрен состоял в том, что это никак не может поддерживаться», - сказал Эстин. «Но в настоящее время это и даже больше».

Этот дом на лыжной трассе Маленькая Нелл в Аспене продается за 35 миллионов долларов. (Предоставлено Тимом Эстином)

Эстин внимательно следит за ростом цен. Средняя цена продажи 30 квартир с тремя спальнями, проданных в центре Аспена в апреле, составила 2425 долларов за квадратный фут. «Ошеломляющее число», - сказал он.

Поскольку средняя цена дома на одну семью в центре Аспена в прошлом месяце достигла 12,6 миллиона долларов, продажи резко выросли в Сноумассе, где средняя цена продажи дома в апреле составила 4,9 миллиона долларов.

Эстин вспоминает крах в долине в конце 2008 и 2009 годов, один из немногих моментов, когда недвижимость Аспена заикалась.

Он вспоминает, как наблюдал, как рушатся рынки недвижимости в других местах, но присоединился почти ко всем в Долине Ревущих Форк, думая, что лопнувший пузырь не достигнет Аспена и Сноумасса, где стоимость недвижимости никогда не терпела устойчивого падения.

«Не было похоже, что что-то могло повлиять на нас. Лучшие специалисты этого не заметили », - сказал он.

На этот раз он усиленно ищет признаки нового коллапса. Может, это инфляция. Исторически низкие процентные ставки могут вырасти и охладить рынок. «Каждый раз, когда каждый финансовый показатель фиксируется на рекордном уровне, можно с уверенностью ожидать какой-либо коррекции или спада», - сказал он.

Вид на город Аспен с дороги над городом. (Джесси Пол, The Colorado Sun)

«В какой-то момент вещи должны измениться, и они изменятся», - сказал Эстин, который подозревает, что ослабление пандемических ограничений поддержит сильную экономику в ближайшие месяцы, может быть, даже год или два. «Я оглядываюсь назад на прошлое лето, и все, кто покупал, были в некоторой степени мотивированы страхом. Они хотели выбраться из городской черты и приехать сюда на просторы и красивую страну. Дело не в страхе. Это облегчение. Это почти как праздник ».

Сегодняшний писатель

Продажи домов и земли в Теллурайде и Маунтин-Виллидж в 2020 году составили 166% по сравнению с пятилетним средним показателем, а в прошлом году цены выросли более чем на 30%.

Т. Д. Смит переехал в Теллурайд в 1971 году, когда жилые участки стоили 200 долларов, а любой дом в городе стоил 400 долларов. Как и другие брокеры в курортных общинах, он продавал рекордное количество свободной земли, поскольку богатые покупатели все чаще ищут дом своей мечты, которого нет в наличии. Это означает, что архитекторы и строители домов по индивидуальному заказу подбирают рабочие места, на которые уйдет несколько лет.

Таким образом, покупатели в последние месяцы скупают старые объекты недвижимости, которые можно реконструировать и отремонтировать за шесть месяцев, без необходимости тратить годы на продвижение своих проектов через местные разрешения и ожидание строителей и дизайнеров, сказал Смит.

«Я видел здесь много взлетов и падений. Я знаю, что пузырь не будет длиться вечно. Этого никогда не бывает », - сказал Смит, который уже 40 лет занимается продажей недвижимости в Теллурайде и Маунтин-Виллидж. «Мы небольшое сообщество, и у нас никогда не было много инвентаря. Но здесь спрос всегда превышал предложение ».

Поиск признаков лопнувшего пузыря

Когда их подталкивают к сигналам, которые могут вызвать коррекцию рынка или замедление бешеных темпов продаж, у брокеров, переживших Великую рецессию, появляются некоторые идеи. Они сразу же отмечают, что кредитование в 2020 году будет намного строже, чем в 2007 году, когда целые финансовые рынки поддерживались плохими ипотечными кредитами.

Они указывают на усиление регулирования, которое может замедлить расходы на недвижимость очень богатыми. Предложенные администрацией Байдена корректировки налогов на прирост капитала и 1031 обмен, которые позволяют владельцам собственности переводить прибыль от продажи в новую собственность без уплаты налогов на прирост капитала, могут ослабить рынок, так же как и повышение процентных ставок с исторических минимумов. которые привлекают больше покупателей в дома.

«Было бы трудно представить себе такое падение, как в '08, но как долго это продержится?» - сказал Тревор Телке, который в течение почти двух десятилетий составлял ежемесячные отчеты о продажах собственности в округе Игл для компании по гарантии земельных титулов. «Это то, чего мы никогда раньше не видели, это точно».

Не только сверхбогатые люди из больших городов электрифицировали рынок недвижимости в этой высокогорной стране. Многие люди с Переднего хребта тоже бегут в холмы.

В округе Игл, где покупатели недвижимости потратили почти 3,5 миллиарда долларов в прошлом году, продажи в таких местах, как Орел, Гипс и Базальт, составили более 35% от рекордных в прошлом году 2572 сделок.

Лыжник и сноубордист идут через Вейлс-Лайонсхед-Виллидж по пути к склонам 18 декабря 2019 г. (Энди Колвелл, Специально для Солнца Колорадо)

«Мы видим, как сюда приближаются многие Front Rangers, - сказал Тимм Клуендер, брокер Berkshire Hathaway.

И они обналичивают городские дома в метро Денвера и взвинчивают цены в анклавах, популярных среди работающих местных жителей. По словам Клуендера, темпы продаж в округе Игл - объем продаж в марте вырос на 156% по сравнению с тем же периодом прошлого года, а количество сделок увеличилось на 160%.

«Если вы вернетесь более чем на пару месяцев назад, чтобы посмотреть на компании, они на самом деле не являются компаниями, потому что рынок сильно вырос за последние три месяца», - сказал Клуендер. «Вам почти нужно смотреть на активные и ожидающие продажи, чтобы получить точную оценку прямо сейчас».

Интерес к общинам, живущим в долинах, побудил многих давних местных жителей продавать дома, которые они приобрели более десяти лет назад.

«Проблема состоит в том, чтобы найти им замену, потому что на продажу так мало предложений», - сказал Клуендер.

Местные жители не в курортных поселках

Неспособность местных жителей оставаться местными беспокоит защитников жилья.

Избиратели округа Рутт в 2017 году одобрили повышение налога на имущество, которое направляет около 1 миллиона долларов в год на доступное жилье. В прошлом году жилищное управление долины Ямпа построило и арендовало 72 квартиры. В этом году ведомство выведет на рынок 90 новых единиц. Еще 72 запланированы на следующий год.

«Мы строим дома так быстро, как только можем», - сказал Джейсон Писли, исполнительный директор жилищного управления долины Ямпа, отметив, что, как только дома предлагаются в аренду, местные жители заполняют их в считанные дни.

Исполнительный директор жилищного управления долины Ямпа Джейсон Писли (на фото 7 мая 2021 года) возглавил усилия своей организации по строительству 48-квартирного жилого комплекса доступного жилья в западной части Стимбот-Спрингс. Департамент жилищного строительства поставил себе цель построить 600 домов к 2030 году (Мэтт Стенсленд, специально для The Colorado Sun)

Но власть пока только догоняет. По словам Пизли, в бюллетенях 2017 года было обещано около 600 новых квартир, что составляет менее 40% спроса на доступные арендные квартиры. Когда истекает срок действия налога в 2027 году, Писли ожидает, что жители увидят роль доступного жилья в обществе и обновят налог.

«Нашей целью было доказать сообществу, что мы воспользуемся этими ресурсами и окажем влияние - и мы начали это демонстрировать». он сказал. «Многое из того, что мы делаем, - это сохранение культурного наследия Steamboat. Мы создаем большой плавильный котел для каждого члена сообщества ».

Писли не критично относится к притоку новичков в Стимбот-Спрингс и долину Ямпа. Их привлекают те же вещи, что и все в округе Рутт: множество удобств на открытом воздухе и яркое сообщество. Они приносят хорошие рабочие места, отправляют детей в местные школы, платят налоги и тратят деньги на местные предприятия. Это новые местные жители, только у них больше денег.

«С точки зрения экономического развития, это хорошие люди, которых нужно привлечь в наше сообщество, но с точки зрения культуры сообщества я не знаю», - сказал он. «Это самая сложная часть. Это такой балансирующий акт ».

Новички - это «благословение и проклятие».

Филлипс Армстронг владеет тремя ресторанами в Стимботе и одним в Брекенридже. Он строит еще один в Аспене и еще один в Брекенридже. Это элитные закусочные, и его сотрудники получают высокую заработную плату: менеджеры зарабатывают около 80 000 долларов в год, а серверы забирают домой несколько сотен долларов в напряженную ночь.

Жилье для его хорошо оплачиваемых работников «всегда было проблемой, но в основном это был фоновый шум», - сказал он.

«Но сейчас сдвиг был драматическим», - сказал Армстронг, отметив, что рабочие не возвращаются на работу в его ресторанах после медленной пандемической зимы, потому что не могут найти жилье. «Последние шесть месяцев это была просто лихорадка».

Сегодняшний писатель

Итак, компания Армстронга, Destination Hospitality, сдает в аренду свою собственность, когда что-то находит, а затем предлагает арендовать дома работникам.

«Мы вроде как занялись бизнесом арендодателей, а я не хотел заниматься этим бизнесом», - сказал он.

Пароход традиционно был приспособлен для размещения рабочих. Это более широкая долина, чем, скажем, Крестед-Батт, Аспен и Теллурайд, поэтому здесь больше возможностей для доступного жилья. Рабочие Steamboat не обязательно должны жить в сообществах, расположенных ниже по долине, таких как Оук-Крик, Хайден и Крейг.

Но это меняется. Армстронг видит, как его дорогие работники арендуют дома в таких сообществах, как Крейг и Фэйрплей, что мешает ему укомплектовать персоналом его рестораны в округах Рутт и Саммит, где общественный транспорт не доставляет до отдаленных спутниковых сообществ.

«Эта новая волна людей - это благословение и проклятие», - сказал он. «У нас определенно есть - и будет этим летом - ненасытный спрос на рестораны. Но я никогда, как владелец ресторанного бизнеса,… не думал, что укомплектование персоналом ограничит мои доходы. Но вот где я. В последние дни я могу открыться. Сокращение часов я открыт. Это мое единственное решение ».

В новом сообществе Railyard Leadville в Ледвилле строится сочетание домов и коммерческих площадей. (Джейсон Блевинс, The Colorado Sun)

Монтегю, бармен из Теллурида, который ищет свой четвертый дом для сдачи в аренду всего за шесть месяцев, имеет представление о том, как будут выглядеть курортные города Колорадо, когда местные жители будут недооценены. Еда в местных ресторанах займет несколько часов. Галереи и магазины будут закрыты большую часть недели. Горнолыжным курортам будет сложно оставаться открытыми. Долго ждал, когда все будет по-новому.

«Последствия станут известны в ближайшее время, когда обслуживание клиентов прекратится на всех предприятиях города», - сказал Монтегю. «Я боюсь, что это будет единственное, что разбудит всех к последствиям этого безумия в сфере недвижимости. Все хотят приехать сюда и купить здесь из-за атмосферы, но именно они убивают эту атмосферу ».

У Colorado Sun нет платного доступа, то есть читателям не нужно платить за доступ к историям.Мы считаем, что жизненно важная информация должна быть видна людям, пострадавшим от кризиса, будь то кризис общественного здравоохранения, журналистские расследования или ответственность законодателей.

Этот отчет зависит от поддержки таких читателей, как вы. Всего за 5 долларов в месяц вы можете инвестировать в информированное сообщество.